รีวิวเจาะลึก 14: Chapter One คอนโดริมเจ้าพระยา ราษฎร์บูรณะ 33

รีวิวเจาะลึกชุดที่ 14 … วันนี้ผมได้ไปเยี่ยมโครงการ Chapter One คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นวันเปิดตัวคอนโดแชปเตอร์วัน Grand Opening บนที่ดินจริง ปรับอาคารส่วนกลางกลายเป็นสำนักงานขาย หลังจากที่ก่อนหน้านี้ขายผ่านสำนักงานขายด้านนอกมาโดยตลอด โดยมีน้ำจิ้มในตอนเปิดตัวเช้าวันนี้ก็คือ การจับฉลากเลือกห้องพักบนทำเลที่ Prime ที่สุดของที่ดินแปลงนี้ คอนโด 2 ใน 3 แท่งที่ติดริมน้ำเจ้าพระยาที่สุด ห้องที่เลือกมาก็คือ Water Front หรือห้องที่อยู่ของสุดของตึกชั้น 29-31 ที่ได้ทำเลดีที่สุดและหันหน้าเข้าหาแม่น้ำเจ้าพระยานั่นเอง

Fact @ 10 Sep 2011

• Chapter One – ราษฎร์บูรณะ
• Pruksa Real Estate Plc.
• คอนโด 28 – 57 ตารางเมตร
• Studio / 1 Bed / 2 Beds
• ราคา 1.59 – 5 ล้าน
• ราคาต่อตารางเมตร 56,800 บาทขึ้นไป
• www.chapteronecondo.com

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

แผนที่โครงการ

ทำเลโครงการไม่ได้ขายความสะดวก รวดเร็วในการคมนาคม แต่ในทางกลับกันขายทำเล “ริมแม่น้ำ” ให้เจ้าพระยาเป็นจุดขาย โดย Chepter One – Modern Dutch จะตั้งอยู่ริมน้ำพอดีบนถนนราษฎร์บูรณะ ที่ตัดโค้งขนานตามแม่น้ำเจ้าพระยาครับ

ทางด่วน สะพานพระราม 9

ถ้าวิ่งมาจากทางด่วนขั้นที่หนึ่ง ตรงไปทางดาวคะนองข้ามสะพานพระราม 9 ที่เป็นคอคอดทางด่วน 4-5 เลนเหลือเพียง 3 เลน หากเป็นเวลาเร่งด่วนการจราจรตรงนี้จะติดขัดมาก ยิ่งตอนรถบรรทุกสามารถวิ่งได้ จะทำให้ช้าลงไปอีกเพราะคอสะพานสูง รถบรรทุกต้องค่อยๆไต่ขึ้นไปทีละคัน ไม่สามารถใช้ความเร็วได้

ลงทางด่วน สุขสวัสดิ์ กลับรถเข้าซอย 33/1 ทะลุไปราษฎร์บูรณะ

พอข้ามสะพานพระราม 9 เสร็จให้ชิดซ้ายลงทางด่วนสุขสวัสดิ์ กลับรถเข้าซอย 33/1 ทะลุไปราษฎร์บูรณะ ตรงนี้เป็นถนน One Way วิ่งได้ 2 เลน แต่ถ้ารถใหญ่มาก็จะวิ่งได้แค่คันเดียว ดังที่เห็นในภาพครับ

ป้ายรถเมล์ก่อนถึง แชปเตอร์วัน

ข้อดีของแชปเตอร์วันนี้อีกข้อนึงก็คือ ทันที่ที่เดินออกมาจากคอนโดก็จะเจอป้ายรถเมล์เลย แม้ว่ารถที่วิ่งราษฎร์บูรณะจะไม่มาก ก็ยังดีกว่าต้องเดินไกลครับ

คอนโด Chapter One ภาพถ่ายทางอากาศ

แปลงที่ดินของแชปเตอร์วันก็น่าจะประมาณดังภาพ (ไม่ใช่พิกัดที่แน่นอนนะครับ ภาพนี้เกิดจากการประเมินด้วยสายตาและ Google Map)

ริมน้ำเจ้าพระยา หน้าต่างห้องตัวอย่าง

ข้อดีที่สุดของโครงการ Chapter One ราษฎร์บูรณะก็คือ การที่ได้อยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา มันจะไม่มีความจำเป็นอะไรเลยที่อยู่ๆก็มาสร้างคอนโดอยู่ที่ถนนราษฎร์บูรณะ ฝั่งธนบุรี หากเทียบกับทำเลฝั่งพระราม 3 ที่อยู่ตรงข้าม ทั้งเจริญกว่า มีศักยภาพมากกว่า และรับรองว่าจะแพงกว่ากันมากในอนาคต … ไม่สิ ปัจจุบันก็แพงกว่ากัน 5,000 – 20,000 บาทต่อตารางเมตรอยู่แล้ว อย่างศุภาลัย Prima Riva พระราม 3 – นราธิวาส ก็ตกตารางเมตรละ 60,000 บาท แต่ไม่มียูนิตขนาดเล็ก คือ Studio 28 ตารางเมตร ทำให้ราคา Start ของศุภาลัยเริ่มที่ 2.4 ล้าน เมื่อเทียบกับ Chapter One ที่ซอยห้องเล็กลงมาอีก เหลือเพียง 1.59 ทำให้ คนอื่นกลุ่มหนึ่งสามารถซื้อคอนโดริมน้ำได้ … แต่รับรองว่าไม่ใช่วิวแม่น้ำนะครับ

หากเปรียบเทียบทำเลตรงนี้กับโครงการริมแม่น้ำอื่นที่อยู่ฝั่งพระราม 3 ล่ะก็ ฝั่งราษฎร์บูรณะคงจะสู้ไม่ได้ ยกเว้นว่าผู้ซื้อจำทำงานอยู่กสิกรไทยสำนักงานใหญ่ ซึ่งผมเชื่อว่ามีคน KBANK ซื้อกันไว้เยอะพอสมควรเลยล่ะครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

โครงการ Chapter One ราษฎร์บูรณะ

Chapter One ราษฎร์บูรณะเป็นคอนโดของบริษัท Pruksa Real Estate แห่งแรกที่ใช้แบรนด์นี้ ทีมงานเบื้องหลังเป็นทีม STYLISH Residence ที่ทำคอนโดแบรนด์ The Seed และทาวน์โฮม Patio

Chapter One เป็นคอนเซปต์ Modern Dutch ที่ใช้โทนสีน้ำเงินทะเล กังหัน และกลิ่นไอความเป็นฮอลแลนด์ยุคใหม่เข้ามาผสมผสานกัน ให้มี Life Style แบบกึ่งยุโรปริมน้ำ ออกรีสอร์ทนิดๆ เหมือนซื้อบ้านตากอากาศอยู่ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งหากคิดอีกมุมหนึ่ง คอนเซปต์นี้ก็ถูกตามหลักการตลาดเหมือนกัน เพราะจากทำเลราษฎร์บูรณะที่ไม่ใช่ใจกลางเมือง คงจะมีคนจำนวนไม่น้อยอยากได้บ้านหลังที่ 2 ที่ใช้สำหรับการพักผ่อนเป็นครั้งคราว แทนที่จะปักหลักอยู่ถาวร … แต่คนกลุ่มนี้จะมากไหม หรือจะคิดเห็นตรงกันกับ Message ทางการตลาดที่พยายามส่งออกไปหรือไม่ ตรงนี้ต้องดูกันอีกที หลังจากคอนโดสร้างเสร็จแล้ว ขายหมดแล้วเปิดให้เข้าอยู่ครับ

แชปเตอร์ วัน ราษฎร์บูรณะ ตั้งอยู่บนที่ดิน 16-0-22 ไร่ (16 ไร่ 22 ตารางวา) มีทั้งหมด 3 อาคาร และโซนร้านค้าแยกต่างหาก เป็นร้านค้าใต้ที่พักอาศัย 41 ร้าน และ Plaza แยกต่างหากอีก 14 ร้าน

อาคาร A สูง 27 ชั้นตั้งอยู่ส่วนหน้าสุด อาคาร B และ C สูง 31 ชั้น ชั้น 1-4 เป็น Shop และที่จอดรถ ตั้งอยู่ริมน้ำเจ้าพระยา รวมยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 1,820 ยูนิต

ช่วงปีก่อนที่ผ่านมา (2010) ก่อนที่ทางบมจ. พฤกษาจะขออนุญาตสิ่งแวดล้อมผ่าน (EIA) แปลนของโครงการ Chapter One ไม่ได้เป็นแบบนี้ ราคาก็ไม่ได้เป็นแบบนี้ โดยผังโครงการมีทั้งหมด 19 ไร่เศษ รวมส่วนที่ต้องยกให้เป็นสาธารณะช่วงที่เป็นรอยต่อทางเข้าโครงการไป แต่พอที่ดินถูกตัดยกให้เป็นสาธารณะ บริษัทพฤกษาจึงไม่สามารถปลูกตึก 4 ตึกในที่ดินขนาดเล็กลงได้ เนื่องจากอัตราส่วน FAR (พื้นที่ใช้สอยต่อที่ดิน) ไม่ผ่านเกณฑ์ของผังเมืองกรุงเทพมหานคร จึงต้องทำการยุบตึก D ทิ้ง เปลี่ยนโครงสร้างตึก A และเพิ่มจำนวนชั้นของตึก B และ C จนกลายเป็นอย่างที่เห็นในปัจจุบัน ซึ่งพอผ่านการตรวจสอบอย่างเข้มข้นของคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม ฯลฯ ผมคาดว่ากรณีทั้งหมดนี้นิ่งแล้ว คงจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงอีกนะครับ

สิ่งอำนวยความสะดวก

สิ่งอำนวยความสะดวก

ทางพฤกษาเคลมสิ่งอำนวยความสะดวกไว้เยอะมาก ตั้งแต่ Club House, Pool, Fitness ห้องสมุดและห้องอื่นๆไปจนถึง Shuttle Bus, Shuttle Boat ซึ่งพวกสิ่งปลูกสร้างทั้งหลาย ก็คงจะสร้างได้ไม่ยากครับ แต่จะขนาดใหญ่เล็กอย่างไร มีคุณภาพขนาดไหน ต้องลองดูอีกครั้งหนึ่งหลังจากสร้างเสร็จ

อีกอย่างต้องดูว่าทีมที่เข้ามาบริหารงานคอนโดหลังจากที่ขายหมดไปแล้วเป็นบริษัทอะไร มีนโยบายการบริหารงานของนิติฯอย่างไร จะดูแล Service ทั้งหมดได้หรือไม่ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตารางเมตรละ 20 บาทในความเห็นของผมคิดว่าถูกไป อย่างต่ำๆถ้าจะคงคุณภาพของ Service ทั้งหมด อาจจะต้องใช้ถึง 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งพฤกษาถนัดในด้านการทำต้นทุนให้ต่ำ ตรงนี้อาจเป็นข้อดีก็ได้ครับ

บรรยากาศวันเปิด Grand Opening

เวลาที่ผมไปนั่นเป็นช่วงบ่ายต้นๆแล้ว ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ที่มาจับฉลากช่วงเช้า ได้ซาลงไปพอสมควร ในห้องตัวอย่างพอมีลูกค้าเดินดูอยู่บ้างแต่ไม่มากเท่าไหร่ เนื่องจากฝนฟ้าไม่เป็นใจ ตกปรอยๆตลอดเวลา

สำนักงานขาย

ในสำนักงานขายมีพนักงานขายมาต้อนรับจำนวนหนึ่ง ซึ่งส่วนใหญ่ก็ติดลูกค้ากัน ตามห้องตัวอย่างมี Pretty คอยบอกข้อมูล ยืนรอรับลูกค้าอยู่ประจำห้องตัวอย่าง ห้องละสองคน พอเข้าไปก็ได้รับการดูแลเป็นอย่างดี

ห้องตัวอย่าง ภายนอก

ภายนอกถูกออกแบบมาคล้ายๆกับ Dutch Cottage ใช้สีน้ำเงินคราม กระเบื้องมุงหลังคาแบบยุโรป โคมไฟก็ตกแต่งให้เข้า Style

สนามเด็กเล่น

พอมองออกไปจาก Corridor ที่กำลังเดินไปห้องตัวอย่างก็จะเจอเป็นสนามเด็กเล่นและสระว่ายน้ำ เสร็จเรียบร้อยดั่งภาพ

ยูนิต Two Bed

ยูนิตและทำเลที่น่าสนใจ

สำหรับโครงการนี้ ผมไม่เลือกที่แม้แต่จะดูห้องตัวอย่างแบบ One Bed ด้วยซ้ำ หรือถ้าเป็น Two Beds ก็เจาะจงเฉพาะ River Front เท่านั้น อันเป็นทำเลที่ดีที่สุดของโครงการติดแม่น้ำ

ในความคิดของผม การที่ผมต้อง Trade Off ทำเล จากโครงการคอนโดฝั่งพระราม 3 เช่น The Breeze, The Pano และศุภาลัย Prima Riva มาเลือกโครงการฝั่งราษฎร์บูรณะ ก็เป็นเพราะราคา River Front (ห้องวิวแม่น้ำแบบเต็มๆ) ที่สูงกว่ามาก ฝั่งราษฎร์บูรณะ สามารถซื้อได้ในราคาตั้งแต่ 65,000 บาทต่อตารางเมตร (ชั้น 6) ไปจนถึง 85,000 บาทต่อตารางเมตร (ชั้น 30) ในขณะที่ฝั่งพระราม 3 ราคาชั้น High Floor พุ่งไปแสนกว่าบาทต่อตารางเมตร

คิดได้อย่างนี้ก็ตรงเข้าห้อง Two Beds หา River Front อย่างเดียวเลยล่ะครับ

Product Walkthrough

Furniture Plan 2 Bed Rooms

ห้องแบบ 2 ห้องนอนในวันที่ไปเยี่ยมโครงการนี้มี Furniture Set แถมให้ดังภาพ ดูโดยรวมก็เกือบๆจะเป็น Fully Furnish แล้ว เหลือแค่วอลล์เปเปอร์และผ้าม่านเท่านั้นเอง รายละเอียดของเฟอร์ทั้ง 9 อย่างก็คือ

1. เตียง 5 ฟุต 2 ชุด
2. โต๊ะหัวเตียง 4 ชิ้น
3. ตู้เสื้อผ้า Built-in 2 ชุด
4. โซฟา 3 ที่นั่งพร้อมโต๊ะกลาง
5. ตู้วางทีวี ชั้นวางของ 2 ชุด
6. ตู้ครัวบนและล่าง Sink ที่ดูดควัน ก๊อกน้ำ เตาไฟฟ้า ที่ดูดควัน
7. โต๊ะกินข้าวและเก้าอี้ 4 ชุด
8. โต๊ะเครื่องแป้งและกระจกเงา
9. ตู้รองเท้า ตู้เก็บของ

• เงินจอง 30,000 บาท
• เงินทำสัญญา 50,000 บาท ภายใน 7 วันนับจากวันจอง
• ค่าส่วนกลาง 20 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
• กองทุน 250 บาทต่อตารางเมตร
• ย้ายห้องคิดค่าดำเนินการ 10,000 บาท

Price & Performance

Chapter One – Modern Dutch

ราคา ณ วันที่ 10 กันยายน 2554 – ห้อง Almost Furnished ไม่มี Wallpaper, Curtain
ยูนิตทั้ง 3 ห้องเป็นราคา 2 Beds, River Front ทั้งสิ้น

Type 2 Beds River Front ตึก C ชั้น 6
57 ตร.ม. = 3,950,000 บาท หรือ 69,300 บาท ต่อ ตารางเมตร

Type 2 Beds River Front ตึก C ชั้น 17
57 ตร.ม. = 4,440,000 บาท หรือ 77,900 บาท ต่อ ตารางเมตร

Type 2 Beds River Front ตึก C ชั้น 29
57 ตร.ม. = 4,810,000 บาท หรือ 84,400 บาท ต่อ ตารางเมตร

เจาะลึกรวบยอด

Pier ท่าน้ำ

วัดจากจุดนี้แหละครับ ข้อดีที่สุดของคอนโดแชปเตอร์วัน คือวิวแม่น้ำเจ้าพระยา สะพานพระรามเเก้าและท้องฟ้าที่มองออกไปแล้วสบายตา ในราคาไม่แพงจนเกินไป นี่แหละครับเหตุผลที่สำคัญที่สุดที่ใครสักคนจะเลือกที่นี่

ตัวเลือกเปรียบเทียบกับฝั่งพระราม 3 ที่มีหลายคอนโดหลายผู้ประกอบการ คู่แข่งหลักที่สำคัญที่สุดตอนนี้ก็คือโครงการศุภาลัย Prima Riva ที่อยู่ติดริมน้ำเจ้าพระยาเหมือนกัน ราคาถูกแต่ก็ยังแพงกว่าที่นี่เฉลี่ยตารางเมตรละ 5,000 – 10,000 บาท ซึ่งก็ Trade Off กันในเรื่องของทำเล ฝั่งกรุงเทพมหานครใกล้วงแหวนอุตสาหกรรมย่อมชนะราษฎร์บูรณะเป็นธรรมดา … แต่สิ่งที่ต้อง Concern ของศุภาลัย Prima Riva ก็คือ การขออนุญาต EIA ซึ่งโครงการของศุภาลัยติดแม่น้ำเคยขอไม่ผ่านมาแล้ว ทำให้ต้องคืนเงินจองลูกค้าทั้งหมด แบบไม่มีดอกเบี้ย ก็คือเราผ่อนไปเท่าไหน ดาวน์ไปเท่าไหร่ ได้คืนเท่าเดิม แต่ไม่คิดค่าเสียเวลาการใช้ให้เรา นั่นก็คือลูกค้าเสียเปรียบ ถ้าอยากได้ดอกเบี้ยก็ต้องไปฟ้องกันเอาเอง และโครงการนี้ของศุภาลัยก็มีโอกาสเหมือนกันครับที่จะไม่ผ่าน EIA ด้วยเหตุผลที่ว่าการ “บัง” ทัศนียภาพของผู้ที่อยู่รอบข้างนี่แหละ

แชปเตอร์วัน

คุณภาพวัสดุและคุณภาพการก่อสร้าง ของ บมจ. พฤกษาเรียลเอสเตท ก็ต่ำกว่ามาตรฐานอุตสาหกรรมอยู่บ้าง ถามว่าใช้ได้ไหม ก็พอใช้ได้ถูไถ ต้องเก็บงานกันเยอะหน่อย ดูให้ละเอียดหน่อย เนื่องจากพฤกษาจะเน้นสร้างเร็ว กดดันช่าง ให้ทำงานเยอะๆให้ได้ตามเป้าหมาย ผลที่ออกมาก็คือการไม่ค่อยได้เอาใจใส่ในรายละเอียด มุ่งแต่จะทำให้เสร็จ ให้ตรงเป้าที่กำหนดไว้ สุดท้ายเลยหลุดเรื่องคุณภาพ เป็นธรรมดาของกฎ 3 เหลี่ยมครับ ที่ว่า “ถูก” “เร็ว” “ดี” เลือกได้ 2 จาก 3

เมื่อเทียบคุณภาพและการก่อสร้างระหว่างพฤกษากับศุภาลัย ก็ไม่ได้ดีไปกว่ากันเท่าไหร่ครับ ศุภาลัยก็มีเรื่องร้องเรียนเยอะทางด้านคุณภาพการก่อสร้าง เพราะเน้น “ถูก” เหมือนกัน โดยเฉพาะคุณภาพของวัสดุที่คุมต้นทุนก่อสร้างสุดๆ บางอย่างที่ลูกค้าสัมผัสไม่ได้โดยตรงก็ใช้ต่ำกว่าเกรดมาตรฐานอีก เรื่องร้องเรียนของคอนโดศุภาลัยเลยมีพอสมควร

หากเทียบเรื่องของ “แบบ” ตรงนี้ก็ตอบยากอีกแล้ว ทีม STYLISH Residence ของทางพฤกษาขึ้นชื่อเรื่องการดีไซน์ แต่ว่าอย่างที่เห็นในรีวิว ฟังก์ชั่นของห้องแบบ 2 Beds ยังไม่ลงตัว ในขณะที่ศุภาลัยใช้ห้อง 2 Beds แบบ 61 ตารางเมตร ลงตัวมากกว่า แต่แบบบ้านเชยกว่ามากๆ

ลองมาดูคู่แข่งฝั่งราษฎร์บูรณะกันบ้าง ก็มี LPN ราษฎร์บูรณะที่อยู่ที่ต้นๆถนน แถวๆซอย 6/1 และซอย 8 ที่ไม่ได้ติดแม่น้ำเพราะเป็นซอยเลขคู่ มีการออกแบบห้องขนาดเล็ก ถึง 24 ตารางเมตร ทำให้ราคาต่อตารางเมตร ทำได้ต่ำสุดอยู่ที่แถวๆ 1.3 ล้านบาท ก็พอๆกันกับพฤกษาคือตารางเมตรละ 54,000 บาท ข้อดีกว่าก็คือสร้างเสร็จแล้วพร้อมอยู่ แต่ข้อเสียก็คือของดีๆหมดแล้วเช่นกัน ต้องไปหาเอาตามตลาดมือ 2

อีกแท่งนึงที่น่าสนใจก็คือ LPN พระราม 3 ที่อยู่ฝั่งตรงข้าม ได้ทั้งราคาที่ถูก ยูนิตที่เล็กเอื้อมถึงได้ง่ายขึ้น เริ่มต้น 1.29 ล้านบาท แต่ก็ยังก่อสร้างไม่เสร็จครับ

Judgement

ตอนนี้เรามีการคิดคะแนนแบบใหม่นะครับ คือจะใช้ Weighted Average ในการคิดการให้คะแนน

คอนโดมิเนียม  
40% ทำเล 15% ที่ชื่อเสียงและความคุ้มราคา 10% วัสดุ แบบห้องและสาธารณูปโภครวมเป็น 100% ครับ

• ทำเล 8.5/10 – ติดแม่น้ำเจ้าพระยา แต่อยู่ฝั่งราษฎร์บูรณะ
• คุณภาพวัสดุ 7.5/10 – ห้องน้ำ Built-in และครัวใช้ของคุณภาพปานกลาง ให้ +0.5 คะแนนเนื่องจากทำออกมาได้สวยงาม มี Style
• แบบห้อง 7.5/10 – ฟังก์ชั่นใช้สอยครบถ้วน แต่ห้องน้ำ Master ยังทำได้ไม่ดีโดยเฉพาะอ่างน้ำที่ไม่ Practical ฝ้าเพดานสูง 2.6 เมตร ดีกว่าคอนโดระดับ 5-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตรทั่วๆไป
• สาธารณูปโภค 9.5/10 – จากที่ List มาถือว่ามีสาธารณูปโภคให้เยอะมาก แต่จากการเก็บค่าส่วนกลางที่ 20 บาท ทำให้ไม่มั่นใจเรื่องการดูแลให้อยู่ไปกับลูกบ้าน
• ชื่อเสียง 6.5/10 – Pruksa Real Estate เป็นบริษัทใหญ่ มี Market Cap อยู่อันดับ 2 ของตลาด คงจะไม่เชิดเงินลูกค้าหนีไป สร้างไม่เสร็จ หรือทิ้งงานก่อสร้าง แต่จากคุณภาพการบริการยังถือว่าโดยรวมแล้วทำได้ไม่ดี
• ความคุ้มราคา 9/10 – ราคาคอนโดริมน้ำห้อง River Front ต้องถือว่าที่แชปเตอร์วัน Competitive มากๆ แม้ว่าจะไม่ชนะ LPN แต่ก็ “ถูก” เมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม
• Final Score : คิดเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 8.18/10
• Grade B (8.00 – 8.24)

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ