วิธีกู้ซื้อบ้านฉบับวัยเกษียณ

‘บ้าน’ ในความหมายของหลายๆ คนไม่ได้เป็นเพียงแค่ 1 ในปัจจัย 4 แต่เป็นสถานที่ที่ทำให้เรารู้สึกอุ่นใจ ปลอดภัย เป็นแรงบันดาลใจในการใช้ชีวิต ซึ่งแต่ละคนก็มีความคิดและความพร้อมที่จะมีบ้านในช่วงเวลาแตกต่างกัน..

ใครที่ปัจจุบันอายุ 50 – 65 ปี แล้วอยากมีบ้าน แต่กังวลว่าจะขอสินเชื่อบ้านได้ไหม บทความนี้เรามีคำตอบให้ค่ะ พร้อมแนะนำการขอสินเชื่อบ้านในวัยใกล้เกษียณ (จนถึงเกษียณแล้ว) นอกจากนั้นยังได้รวบรวมรายชื่อโครงการบ้าน – คอนโดสำหรับผู้สูงอายุมาให้เผื่อเตรียมพร้อมในวันข้างหน้าอีกด้วยค่ะ

• อายุ 50 ปีแล้วกู้ซื้อบ้านได้ไหม ?
• อยากกู้เองคนเดียว (ไม่กู้ร่วม) ได้ไหม ?
• หนี้บ้านส่งต่อจากรุ่นสู่รุ่นหรือไหม ?

หากใครมีคำถามเหล่านี้ เรามาหาคำตอบไปพร้อมๆ กันค่ะ

วัยใกล้เกษียณสามารถกู้ซื้อบ้านได้ไหม ?

ก่อนจะตอบคำถาม  ‘เราสามารถกู้ซื้อบ้านได้ไหม ?’ ก็ต้องมาทำความเข้าใจปัจจัยในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารกันก่อนค่ะ

3 ปัจจัยการพิจารณาสินเชื่อ

ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะมีปัจจัยในการพิจารณาสินเชื่อให้เราอยู่ 3 ข้อด้วยกันค่ะ ใครที่เข้าเกณฑ์ทั้ง 3 ข้อ ก็มีแนวโน้มที่จะขอสินเชื่อได้อย่างราบรื่น ส่วนใครที่อาจจะมีบางข้อตกหล่นก็ให้ลองเข้าไปพูดคุยกับเจ้าหน้าที่ธนาคารดูก่อนนะคะ เพราะปัจจัยทั้ง 3 ข้อเป็นเพียงแนวคิดในการพิจารณาสินเชื่อ แต่ละคนอาจจะมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไปค่ะ

1 อายุ

อายุเป็นสิ่งที่ธนาคารใช้พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อที่ทุกคนทราบกันดี โดยส่วนใหญ่มักจะเข้าใจว่าอายุ 60 แล้วจะไม่สามารถกู้ได้ใช่ไหมคะ แต่ปัจจุบันประเทศไทยเองกำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงอายุ ในหลายๆ ธนาคารจึงมีการยืดระยะเวลาขอสินเชื่อออกไปจนถึงอายุ 65 บางธนาคารก็ให้ถึง 70 ปีเลย ดังนั้นใครที่ขอสินเชื่อก่อนอายุที่กำหนด แม้จะมีระยะเวลาผ่อนแค่ 2 – 3 ปีก็ทำได้เช่นกันค่ะ

เราได้รวบรวมข้อมูลด้านดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนชำระมาให้ในตารางด้านล่างนี้ เพื่อให้ดูเป็นข้อมูลอ้างอิงว่าธนาคารไหนสามารถกู้ได้นานที่สุด และมีอัตราดอกเบี้ยประมาณไหน เพื่อที่จะได้ตัดสินใจได้เร็วขึ้นนะคะ แต่อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาการผ่อนชำระจะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขและประวัติของแต่ละบุคคล ซึ่งจะต้องไปคุยกับเจ้าหน้าที่ธนาคารเป็น Case by Case อีกครั้งค่ะ

ธนาคารที่ผ่อนได้ถึงอายุ 70 ปี

• ธนาคารอาคารสงเคราะห์
• ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
• ธนาคารออมสิน
• ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย
• ธนาคารเกียรตินาคิน
• ธนาคารกรุงไทย
• ธนาคารยูโอบี
• ธนาคารกสิกรไทย

ธนาคารที่ผ่อนได้ถึงอายุ 65 ปี

• ธนาคารทหารไทยธนชาติ
• ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
• ธนาคารกรุงเทพ
• ธนาคารไทยพาณิชย์

ถ้าใครขอสินเชื่อตอนอายุ 55 ปีขึ้นไป ธนาคารส่วนใหญ่จะให้กู้ร่วมกับบุตรหรือพี่น้องที่มีอายุน้อยกว่า ซึ่งธนาคารจะนับระยะเวลากู้จากผู้กู้ร่วมที่อายุน้อยกว่า และมีระยะเวลาผ่อนไม่เกิน 30 – 40 ปีขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร

สำหรับคนที่ต้องการกู้คนเดียว Magic Number คือช่วงอายุ 55 ปี ต้องรีบขอสินเชื่อในขณะที่ยังทำงานประจำอยู่นะคะ 

2 รายได้

รายได้เป็นส่วนสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อเลยค่ะ ช่วงนี้เราได้ยินกันบ่อยๆ ว่าธนาคารปล่อยสินเชื่อบ้านกันยากขึ้นใช่ไหมคะ ถึงขนาดที่ว่าขอสินเชื่อกัน 10 ราย มีคนที่กู้ผ่านเพียงแค่ 2 – 3 รายเท่านั้น เนื่องมาจากธนาคารมีความเข้มงวดในเรื่องความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของลูกหนี้มากขึ้น

สิ่งที่ธนาคารพิจารณาอย่างละเอียดก็คือที่มาของรายได้ ว่ามีความสม่ำเสมอไหม บริษัทหรือผู้จ้างงานของเรามีความมั่นคงแค่ไหน พิจารณาไปถึงการส่งงบการเงินของบริษัทผู้จ้างเราเลยทีเดียว (ไม่ได้พิจารณาแค่ผู้กู้) ที่มาของรายได้ธนาคารจะแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ ‘มีรายได้ประจำ’ และ ‘เป็นเจ้าของกิจการหรือประกอบอาชีพอิสระ’

ถ้าใครเกษียณแล้ว ไม่มีรายได้เลย ธนาคารจะไม่ให้ขอสินเชื่อแล้วค่ะ หรือถ้าให้ขอก็จะขอไม่ผ่านอยู่ดี แต่ถ้ารีบขอสินเชื่อตั้งแต่ก่อนจะเกษียณแม้จะเพียงปีเดียว ก็สามารถขอสินเชื่อได้ค่ะ

Tips : ใครที่มีแผนยื่นขอสินเชื่ออยู่แล้วในช่วงใกล้เกษียณให้
“รีบขอสินเชื่อก่อนเกษียณหรือก่อนจะ Early Retirement จะได้เปรียบ” (แม้จะอายุ 59 ปีก็ตาม)

กรณีผู้มีรายได้ประจำ

• ข้าราชการ / พนักงานหรือลูกจ้างหน่วยงานรัฐ, รัฐวิสาหกิจ / พนักงานบริษัท

ใครที่ทำงานประจำอยู่ ไม่ว่าจะเป็นข้าราชการหรือพนักงานบริษัทเอกชน แล้วทำงานมานานเกิน 1 ปี ก็เป็นคนที่สามารถขอสินเชื่อบ้านได้แล้วค่ะ ซึ่งแน่นอนว่าพี่ๆ ที่ใกล้เกษียณแล้วจะได้เปรียบในข้อนี้มาก เพราะมีอายุงานที่นานกว่าเด็กจบใหม่นั่นเอง

• ข้าราชการบำนาญ / พนักงานบำนาญ

พี่ๆ คนไหนเกษียณแล้วมีเงินบำนาญจากราชการ รับเงินบำนาญอย่างสม่ำเสมอมานานกว่า 6 เดือน ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานในการขอสินเชื่อบ้านได้ค่ะ

• ผู้ประกอบวิชาชีพเฉพาะ (เช่น กลุ่มวิชาชีพแพทย์ , กลุ่มวิชาชีพวิศวกร)

ข้อนี้เหมือนกับพนักงานประจำที่มีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอ แต่ทางธนาคารอาจมีการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้เป็นพิเศษจึงถูกแบ่งออกมาอยู่อีกประเภทหนึ่ง  ซึ่งถ้าใครทำงานในสายอาชีพนี้และมีอายุอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถขอสินเชื่อได้ ก็ลองยื่นขอสินเชื่อได้เลยค่ะ

• รายได้ประจำอื่นๆ 

สำหรับคนที่เกษียณไปแล้วไม่มีเงินเดือน แต่มี รายได้ประจำ จากแหล่งอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าคอมมิชชั่น, ค่าล่วงเวลา, ค่าเวร, ค่ากะ, ค่าเบี้ยขยัน, ค่าเบี้ยประชุม / ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ / ดอกเบี้ย, เงินปันผล / หรือรายได้ประจำอื่นๆ เช่น เงินจากประกันบำนาญ ก็สามารถใช้เอกสารที่มาของรายได้จำพวกนี้เพื่อยื่นขอสินเชื่อธนาคาร* ได้เช่นกันค่ะ

*ขึ้นอยู่กับเจ้าหน้าที่และธนาคารแต่ละแห่งเป็นผู้พิจารณา

กรณีเจ้าของกิจการ, ผู้ประกอบการรายย่อย, อาชีพอิสระ

สำหรับใครที่ไม่มีรายได้ประจำเป็นจำนวนที่เท่าๆ กันทุกเดือน ลองมาดูในหมวด เจ้าของกิจการ หรือ อาชีพอิสระ กันค่ะ

• เจ้าของกิจการ / ผู้ประกอบการรายย่อย ‘กรณีบุคคลธรรมดา’

กรณีที่เป็นเจ้าของกิจการแบบบุคคลธรรมดาที่สามารถขอสินเชื่อได้ จะแบ่งออกเป็น  3 ประเภทด้วยกันค่ะ

1. มีสถานประกอบการ เช่น ร้านค้า แผงลอย รถเข็น หรือผลิตสินค้าที่บ้าน
2. ไม่มีสถานประกอบการ เช่น ขายของออนไลน์
3.ขับรถรับจ้างสาธารณะ เช่น Taxi , มอเตอร์ไซค์รับจ้าง

• เจ้าของกิจการ / ผู้ประกอบการรายย่อย ‘กรณีนิติบุคคล’

ถ้าเป็นเจ้าของบริษัท เจ้าของกิจการที่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลก็สามารถขอสินเชื่อได้ บางธนาคารให้สิทธิ์กับผู้เป็นเจ้าของกิจการสามารถผ่อนได้นานกว่าผู้ที่มีรายได้ประจำด้วยค่ะ

• อาชีพอิสระ

ใครที่ทำอาชีพอิสระ เช่น นักแสดง, Youtuber , ทนายความ , มัคคุเทศน์ ฯลฯ ก็สามารถขอสินเชื่อได้เช่นกันค่ะ ถ้ามีหลักฐานรายได้ , หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ), แบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.90/91) อย่างต่อเนื่องมาเกินกว่า 6 เดือน

3 ภาระหนี้สิน

รายได้นั้นเป็นส่วนสำคัญแต่ที่สำคัญไม่แพ้กันคือภาระหนี้สินค่ะ เพราะถึงแม้ว่าจะผ่านข้อ 1 และข้อ 2 มาได้สบายๆ แต่มีภาระหนี้สินที่เยอะอยู่แล้ว เช่น ผ่อนรถยนต์ ผ่อนบัตรเครดิต ทำให้ขอสินเชื่อได้น้อยลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ก็มักจะขอสินเชื่อกันไม่ผ่านหรือขอสินเชื่อได้น้อยลงนั่นเองค่ะ

ตัวเลขคร่าวๆ ที่สามารถพอคำนวณได้ก็คือ เราไม่ควรมีภาระหนี้สินเกินกว่า 40 – 60% ของรายได้ ถ้าใครต้องการขอสินเชื่อให้ผ่าน ‘ควรมีภาระหนี้ (รวมงวดผ่อนที่กำลังจะขอแล้ว) ไม่เกิน 40% ของรายได้ ‘ ก็จะมีโอกาสได้สินเชื่อสูงค่ะ

ตัวอย่างการคำนวนงวดผ่อน

เราขอยกตัวอย่างธนาคารที่มีนโยบายทางเลือกสำหรับผู้สูงอายุ นั่นก็คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. มีโครงการสินเชื่อ Senior Home 4U ปี 2567 สำหรับคนที่อายุ 50 ปีขึ้นไป ต้องการกู้คนเดียวไม่ต้องกู้ร่วม ซึ่งจะต้องมีรายได้มากกว่างวดผ่อนมากกว่า 3 เท่า จึงจะสามารถกู้ได้ค่ะ

ตัวอย่าง

นาย A ขอสินเชื่อบ้านวงเงิน 1,000,000 บาท ขอสินเชื่อตอนอายุ 60 ปี 
ระยะเวลาผ่อน 10 ปี (ผ่อนได้ถึงอายุ 70 ปี)

ดอกเบี้ย

ปีที่ 1 : 2.9%  เงินงวด 10,300 บาท
ปีที่ 2-3 : 3.5%  เงินงวด 10,300 บาท
ปีที่ 4-5 : MRR – 2.75 (3.795%)  เงินงวด 10,300 บาท
ปีที่ 6-7 : MRR – 2.00 (4.545%)  เงินงวด 10,300 บาท
ปีที่ 8 เป็นต้นไป : MRR – 0.7500 (5.795%)  เงินงวด 10,600 บาท

นาย A จะต้องมีรายได้ประจำ จากเงินบำนาญหรือจากธุรกิจส่วนตัว มากกว่า 31,000 บาทต่อเดือน ถึงมีโอกาสสูงที่จะกู้ผ่านค่ะ

ถ้าหากนาย A มีรายได้ไม่เข้าเกณฑ์ หรือไม่มีเอกสารแสดงรายได้ที่ได้สม่ำเสมอ นาย A ก็ยังสามารถกู้ซื้อบ้านได้ถ้าหากมีผู้กู้ร่วมค่ะ

แต่อย่างไรก็ตาม.. “เราสามารถยื่นกู้กับธนาคารไปก่อนได้เลย โดยไม่ต้องกังวลว่าจะถูกปฏิเสธหรือไม่ เพราะเป็นสิทธิ์ของเราในการยื่นขอสินเชื่อ” นั่นเองค่ะ

• ข้อดีของการผ่อนชำระระยะสั้น

บางคนคิดว่าการผ่อนชำระตอนใกล้เกษียณที่ผ่อนได้ระยะสั้นไม่ได้มีข้อดีเลย ควรขอสินเชื่อและผ่อนตั้งแต่อายุยังน้อย แต่จริงๆ แล้วการขอสินเชื่อระยะสั้นก็มีข้อดีเหมือนกัน เพราะเราสามารถ ‘ประหยัดดอกเบี้ย’ ได้ค่ะ

ที่มา : ตัวอย่างข้อมูลเปรียบเทียบต้นทุนการกู้ยืมธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์

ตัวอย่างการผ่อนชำระวงเงิน 1,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6%

• ผ่อนชำระ 20 ปี : ตอนอายุ 40 (ผ่อนจบตอนอายุ 60 ปี)
  มีงวดผ่อนที่ 7,800 บาท และประหยัดดอกเบี้ยได้ถึง 439,228 บาท หรือประมาณ 42%*
• ผ่อนชำระ 25 ปี : ตอนอายุ 35 (ผ่อนจบตอนอายุ 60 ปี)
  มีงวดผ่อนที่ 7,100 บาท และประหยัดดอกเบี้ยได้ 307,344 บาท หรือประมาณ 29.5%*
• ผ่อนชำระ 30 ปี : ตอนอายุ 30 (ผ่อนจบตอนอายุ 60 ปี)
  มีงวดผ่อนที่ 6,700 บาท และประหยัดดอกเบี้ยได้ 199,079 บาท หรือประมาณ 19%*

*เมื่อเทียบกับการผ่อนชำระ 40 ปี

Tips : 

หลายคนเข้าใจว่าถ้าเกิดเป็นอะไรไปตอนที่เรากำลังเป็นหนี้ หนี้จะถูกส่งต่อไปยังรุ่นลูกโดยอัตโนมัติ แต่ในความเป็นจริงแล้วสบายใจได้ ไม่ต้องกังวลว่าจะส่งต่อหนี้ไปสู่รุ่นลูก เพราะทรัพย์มรดกของเราจะถูกนำไปชำระหนี้ค่ะ  “หนี้ส่วนที่เกินทรัพย์มรดกจะไม่สามารถไปเก็บกับบุตรได้*” (*โดยบุตรจะต้องไม่เซ็นยินยอมรับสภาพหนี้ของคุณพ่อคุณแม่ค่ะ)

กรณีคุณพ่อคุณแม่อายุเยอะ แล้วกำลังผ่อนชำระบ้านอยู่ มีการวางแผนผ่อนชำระอยู่ 2 กรณี

• กรณี 1 ต้องการเก็บบ้านไว้เป็นมรดกให้ลูก : แนะนำให้ทำประกัน MRTA (ประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำหน้าที่ปิดหนี้ให้หากผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพ) เมื่อเกิดอะไรขึ้น จะมีบ้านที่ปลอดภาระหนี้เป็นมรดกให้ลูกหลาน
• กรณี 2 ไม่มีทายาท หรือไม่ต้องการให้บ้านเป็นมรดก : ไม่จำเป็นต้องทำประกัน MRTA ก็ได้ ถ้าเกิดอะไรขึ้นขณะที่ยังผ่อนไม่หมด ธนาคารก็จะยึดทรัพย์ไปขายทอดตลาดต่อไป โดยหนี้ไม่ถูกส่งต่อไปยังลูกหลานค่ะ

Statement พร้อมแล้ว ซื้อบ้านที่ไหนดี ?

ใครที่มีเงินก้อนอยู่แล้วส่วนหนึ่ง อยากซื้อความสะดวกสบายให้ตัวเอง เรามีรายชื่อโครงการที่มีสวัสดิการ หรือ Facility เหมาะกับวัยเกษียณ เรารวบรวมมาให้ กับ 10 โครงการบ้าน – คอนโด ‘วัยเกษียณ’ ปี 2024 ค่ะ

• อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม >> คลิกที่นี่
• ส่วนใครที่มีบ้านอยู่แล้วกำลังจะรีไฟแนนซ์ อยากรู้ว่ารีไฟแนนซ์ธนาคารไหนได้ดอกเบี้ยดี >> คลิกที่นี่เลย

เป็นอย่างไรกันบ้างคะ กับข้อมูลที่เรานำมาแชร์กันในบทความ ‘วิธีกู้ซื้อบ้านฉบับวัยเกษียณ’ ซึ่งเป็นแนวคิดในการขอสินเชื่อสำหรับพี่ๆ วัย 40 ขึ้นไป ซึ่งอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการขอสินเชื่อจะมีปัจจัยที่แตกต่างกันได้ในแต่ละคน

ถ้าใครมีประสบการณ์หรือเทคนิคดีๆ ในการกู้สินเชื่อบ้าน ก็สามารถนำมาแชร์หรือแลกเปลี่ยนกันได้ในช่อง Comment ข้างล่าง และถ้าหากเห็นว่าบทความนี้มีประโยชน์ก็ช่วย Share เพื่อเป็นกำลังใจให้พวกเราด้วยนะคะ