รีวิวเจาะลึก 41 ไม่น่าเชื่อว่าทำมา 40 โครงการแล้ว รีวิวที่ 41 จึงจะเป็นรีวิวแรกของโครงการในเครือ LPN Development ที่เป็นเจ้าพ่อยักษ์ใหญ่ในวงการคอนโดมิเนียมบ้านเรา และยิ่งไปกว่านั้นเราก็ได้ทำรีวิวโปรเจคล่าสุดของโครงการคอนโดมิเนียม LPN กันเลย นั่นก็คือ Lumpini Park Beach จอมเทียน ที่ติดชายหาดจอมเทียนในเมืองพัทยา
VDO REVIEW พาชมห้องตัวอย่าง
https://www.youtube.com/watch?v=5FBpi9a5Yh4
Fact @ 23 Nov 2011
- ลุมพินี Park Beach จอมเทียน
- LPN Development, Plc.
- คอนโด High Rise 31 ชั้น 185 ยูนิต
- เนื้อที่โครงการประมาณ 19 ไร่ (รวม 2 เฟส ก็คือที่ดินเปล่าด้านหลังตึก B, C ด้วย)
- ขนาดห้อง 28 – 151 ตารางเมตร
- 1 Bed / 2 Beds / 3 Beds
- ราคาขาย 1.29 – 13 ล้านบาท
- ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้นประมาณ 46,000 บาท ต่อตารางเมตร
เจาะลึกทำเลที่ตั้ง
ลุมพินี ปาร์ค บีช จอมเทียน แผนที่
ทำเลที่ตั้งก็ไม่มีอะไรมาก เป็นที่ดินติดถนนใหญ่เลียบชายหาดจอมเทียนที่วางตั้งฉากกับชายหาด ด้านหน้าติดถนนเลียบชายหาดและด้านหลังติดถนนจอมเทียนสาย 2 โดยทำมุมเป็นทิศตะวันตกเฉียงใต้เข้ากับอ่าวไทย ทำเลดีครับอยู่ในส่วนของโซนที่พัฒนาแล้ว มีโรงแรม ร้านอาหารขึ้นเยอะแยะเต็มไปหมด
LPN Park Beach จอมเทียน พื้นที่ก่อสร้าง
เก็บภาพตัวอย่างไซต์งานก่อสร้างหลังสำนักงานขายมาให้ดู
LPN Park Beach จอมเทียน พัทยา
ออกจากพัทยาใช้ถนนสุขุมวิท ขับง่ายๆ วิ่งตรงมุ่งหน้าไปยังหาดจอมเทียน ทางที่ไประยางน่ะแหละครับ
LPN Park Beach จอมเทียน CETUS
เลี้ยวเข้าที่ถนนจอมเทียนสาย 1 (เลียบชายหาด) จากนั้นก็ขับตรงไปเรื่อยๆ ไม่ต้องสนใจอะไรจะเจอคอนโด CETUS ก่อน
LPN Park Beach จอมเทียน
วิ่งไปอีกหน่อย เลยซอยจอมเทียน 15 ไปนิดนึงก็จะเจอสำนักงานขาย ตรงนี้ก็ไม่ค่อยคึกครื้นเท่าจอมเทียนโซนต้นๆ แต่ก็ไม่เสียหายครับ
LPN Park Beach จอมเทียน
เมื่อเรามาถึงสำนักงานขาย ที่มีตุ๊กตารูปคนโบกมืออันเป็นสัญลักษณ์ของ LPN ที่ประจำสำนักงานขายทุกที่ เราก็เลี้ยวเข้าไปชมกัน
ส่วนเรื่องทำเลพัทยาดีอย่างไร ทำไมต้องซื้อคอนโดติดหาด คอนโดติดหาดต่างจากในซอยใกล้ๆหาดอย่างไร ทำไมไม่ซื้อหัวหินแทนพัทยา ฯลฯ เรื่องพวกนี้อยู่นอก Scope การรีวิวชุดนี้นะครับ เดี๋ยวไว้ว่างๆมีโอกาสจะเขียนเป็นบทความลงในเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กับการซื้อคอนโดติดทะเล ว่าต้องคำนึงถึงปัจจัยอะไร อย่างไรบ้าง
เจาะลึกตัวสินค้า
ลุมพินี ปาร์ค บีช จอมเทียน
โครงการนี้ เฟสแรกเป็นตึก 3 ตึก ห้องรวมกัน 1,846 ยูนิต แออัดกันพอสมควร ก็แน่ละปลูกเข้าไป 3 ตึก A, B, C ในที่ดิน 19 ไร่กว่า ซึ่งตรงนี้ยังมีพื้นที่เหลืออีกนะครับ จะขึ้นเป็นโครงการในอนาคต ก็แน่นอนว่าต้องมียูนิตตึก D และ E อีกราว 1,200 ยูนิตรวมเป็นคร่าวๆ 3,000 ยูนิต (รายละเอียดยังอยู่ในขั้นการพัฒนา สามารถเปลี่ยนแปลงได้) แต่ดีที่คอนโดนี้สามารถเข้าออกได้ 2 ทาง ก็คือทั้งจอมเทียนเลียบหาดสาย 1 และจอมเทียนสาย 2 ทำให้การคมนาคมค่อนข้างจะโอเคขึ้นมาหน่อย อีกอย่างก็คือ ลูกค้าส่วนใหญของโครงการนี้เป็นคนกรุงเทพฯไปเสีย 80% โอกาสที่จะไปอยู่จนเกิน 50% ของ Capacity ผมว่ามีน้อยมาก นอกจากช่วงวันหยุดยาว Long Weekend ที่เป็นเทศกาลหลักๆจริงๆ ซึ่งโดยปกติแล้วพัทยาก็แทบจะแตกอยู่แล้วในเทศกาลเช่นนั้น
ปัญหาเรื่องที่จอดรถที่มี 640 คัน เทียบได้ประมาณ 34% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดคงจะมีปัญหาในช่วงเทศกาลเท่านั้น เพราะด้วยเหตุผลดังกล่าวที่บอกไปข้างต้น คนกรุงเทพฯคงจะไม่ย้ายมาอยู่ถาวรแน่ ปล่อยเช่าก็ใช่ว่าจะปล่อยได้อย่างยาวนานจริงจัง คงจะมีบ้างช่วง 2-3 เดือนที่ต่างชาติแวะมาพักหนีหนาวเปลี่ยนบรรยากาศเป็นริมทะเล เนื่องจากทำเลหาดจอมเทียนแถวนี้เป็นทำเลตากอากาศ ไม่ใช่ทำเลที่คนพัทยาจะใช้ชีวิตอยู่เพื่อเช้าไปทำงานเย็นกลับเข้าบ้าน ถ้าอย่างนั้นไปเช่า Apartment ดีๆในเมืองพัทยาดีกว่า ไม่ต้องดั้นด้นออกมาที่จอมเทียนแบบนี้
ลุมพินี ปาร์ค บีช จอมเทียน
วิวของโครงการถ่ายจากชั้นประมาณ 20 หากไปเยี่ยมโครงการก็ลองขอ iPad จากพนักงานขายดูได้ จะมีการแพนกล้องดูวิวได้ครบทุกจุด ซึ่งวิวที่หันไปทางสัตหีบนั้นจะสวยน้อยกว่าทางพัทยา เนื่องจากมีตึกนึงบังวิวอยู่บางส่วน แต่ว่าทิศสัตหีบจะร้อนน้อยกว่ามาก เนื่องจากเป็นทิศใต้ หากเทียบกับทิศวิวพัทยาซึ่งเป็นทิศตะวันตกแท้ๆ
ลุมพินี ปาร์ค บีช จอมเทียน
ผังโครงการของ Lumpini Park Beach จอมเทียนหันไปทางทิศตะวันตกเต็มๆเฉียงใต้หน่อยๆ … ก็แน่ละอ่าวไทยมันอยู่ทางทิศตะวันตกของหาดจอมเทียน ถ้าอย่างได้คอนโดเพื่อจะดูตะวันลับฟ้า มลายไปกับน้ำทะเลสวยๆ ก็ต้องทำใจได้ว่าหน้าคอนโดของคุณต้องโดดแดดบ่ายเต็มๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ (เป็นกันทั้งหาดครับ) ต่างกับคอนโดหัวหิน ที่ไม่มีโอกาสได้เห็นวิวตะวันลับทะเล และตอนเย็นก็จะสามารถนั่งหน้าห้องได้อย่างสบายใจ เนื่องจากอ่าวไทยอยู่ทางทิศตะวันออกของหัวหินนั่นเอง
ดูจาก Facility หลักๆแล้วก็ไม่มีอะไรมาก ก็คือพวกสวนและสระว่ายน้ำ 2 จุด และอาคารอีก 5 ตึก โดยมีตึก A เพียงตึกเดียวที่อยู่ติดหาดจริงๆ นอกนั้น B, C, D, E ก็ลดหลั่นกันลงมา ถ้าให้ผมเดาๆเล่นๆ อาจมีลุ้นว่าตึก D และ E จะมีราคาต่ำน่าตกใจออกมา เนื่องจากเป็นตึกที่อยู่หลังสุดของโครงการเลย … เดาล้วนๆนะครับ เพราะอนาคต เอาแน่เอานอนไม่ได้
ลุมพินี ปาร์ค บีช จอมเทียน
อาคาร B และ C มีจุดที่เชื่อมกันเป็นที่จอดรถ ซึ่งถ้าใครซื้อตึก A (ติดทะเล) ไว้ ก็ต้องเดินไกล (มาก) จากอาคารจอดรถที่ตึก B และ C ส่วนตัวก็เข้าใจว่าโครงการจำเป็นต้องออกแบบที่จอดรถแบบนี้ เพราะที่ดินของตึก A นั้นแพงมาก หากตัดเอา 2-3 ชั้นไปทำที่จอดรถ ก็เท่ากับว่าเสียห้องวิวชายหาดไปซะอย่างนั้น … พวกตึก A ก็ต้องเดินกันหน่อยนะครับ
ลุมพินี ปาร์ค บีช จอมเทียน
จากภาพข้างบนเราจะเห็นว่าส่วนบนสุดของที่จอดรถก็จะกลายเป็นสวนกับสระว่ายน้ำ เป็นวิวให้คนที่ซื้อห้องตึก B และ C ได้รับชมกันไป เพราะว่ามองไม่เห็นทะเล
LPN Park Beach จอมเทียน
หากดูตามโมเดลข้างบนจะเห็นเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น ว่าตึก A, C จะมีส่วนที่เห็นทะเลชัดๆอยู่เยอะ … อย่าลืมนะครับ ห้องข้างๆก็เห็นทะเลนะ เพราะว่าที่ดินเว้าด้านหน้าเป็นอาคารเตี้ยๆของชาวบ้านรอบข้าง ไม่มีการบังวิวแต่อย่างไร
LPN Park Beach จอมเทียน
สุดท้ายเรามาดูมุมตรงกันบ้าง … ห้องด้านหน้าสุดของตึก A มันน่าสนใจยิ่งนัก วิวเปิด 180 องศา 3 ห้องนอน สนนราคาก็น่าตกใจยิ่งนัก 11-13 ล้าน … เรียกกันว่าซื้อห้อง 1.29 ล้าน ได้สิบห้องเลยทีเดียว
สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
- Lobby
- สระว่ายน้ำ 2 แห่ง ชั้น 6 อาคาร B/C และ ชั้น G
- สวน 3 แห่ง ชั้น G ของอาคาร A, B/C และชั้น 6 ของอาคาร B/C
- ฟิตเนส, ซาวน่า ชั้น 6 อาคาร B/C
- ที่จอดรถ 640 คัน
มีสนามบาสเล็กๆแอบอยู่ตรงแถวๆโคนตึก C ด้วย ถ้าพนักงานขายไม่ชี้ให้ดู ผมก็คงจะไม่เห็นเป็นแน่
ซูมไปดูโมเดลสระว่ายน้ำ ขอบอกว่าห้องข้างล่างน่ะไม่ใช่ที่จอดรถนะครับ แต่เป็นโซนพิเศษ เรียกว่า PARK BEACH (ตามชื่อโครงการ) คือเห็นสวนและทะเลด้วย หันหน้าออกชายฝั่ง (แต่คงจะไม่เห็นอะไรมากเนื่องจากมันเตี้ย อยู่แค่ชั้น 2-4 เท่านั้น)
ภาพสุดท้ายของ Facility เอาแอเรียด้านหน้าที่ติดหาดของตึก A มาให้ดู ว่าจะมีสระว่ายน้ำอยู่ 1 แห่ง พร้อมเป็นอาคารเล็กๆ ต้อนรับลูกบ้านที่พึ่งกลับมาจากการไปเล่นน้ำในทะเล หรือชอบเล่นสระน้ำที่อยู่ใกล้ทะเล
รูปแบบห้องและราคาเปิดขาย
1 Bedroom อยู่ที่ 28 – 49 ตารางเมตร มีราคาไล่ตั้งแต่ห้องโปรโมชั่น 1.29 ล้านบาท ไปยังห้องเฉียดๆ 3 ล้านบาทที่ 49 ตารางเมตร จอง 10,000 สัญญา 30,000 ดาวน์ 10%
2 Bedrooms อยู่ที่ 56.5 – 71 ตารางเมตร เริ่มต้นอยู่แถวๆ 3.4 ล้านวิ่งไปถึง 5 ล้านเศษได้พวกห้องมุมวิวทะเล จอง 30,000 สัญญา 100,000 ดาวน์ 20%
3 Bedrooms อยู่ที่ 151 ตารางเมตร เริ่ม 11 ล้าน มุมเปิดกว้าง 180 องศาเห็นทะเลสวยเลย จอง 100,000 สัญญา 400,000 ดาวน์ 20%
จะเห็นว่าเก็บ จอง สัญญา ดาวน์ของห้อง 3 Bedrooms โหดมาก เปิดมาก็ซัดไปครึ่งล้าน ผ่อนดาวน์อีก 2 ล้าน … หนักทีเดียว เนื่องจากห้องนี้มันเจ๋งแบบข้างล่างนี้ครับ
ลุมพินี ปาร์ค บีช จอมเทียน
มีระเบียงหน้ากว้างเปิดให้เห็นทะเลเต็มๆ กว้างพอที่จะออกไปปาร์ตี้กันได้ที่ระเบียงเลย โดยมีห้องนอนใหญ่ได้วิวพัทยาวางอยู่ทางขวา … ห้องนอนสองได้วิวสัตหีบ ห้องน้ำในตัว 3 ห้อง พร้อมกับห้องโถงกลางกว้างใหญ่ เหมือนกับเป็นห้องศูนย์กลางให้สมาชิกทุกคนในครอบครัวออกมาเฮฮาสังสรรค์กัน โดยพื้นที่ในจุดนี้เชื่อมกับระเบียงจนเป็นเนื้อเดียวกัน … มันเยี่ยมมากครับ แต่ก็ต้องจ่ายในราคา 11-13 ล้าน … แน่อยู่แล้ว ของดีต้องแพง
Product Walkthrough
ลุมพินี ปาร์ค บีช จอมเทียน
เรามาถึงห้องที่จะเอื้อมมือหยิบแตะจับกันได้บ้าง ห้อง 1 Bedroom ตามนี้เลย 28 ตารางเมตร ให้ครอบครัวขนาดเล็ก เข้าไปพักแทนโรงแรมได้อย่างสบาย จริงๆใหญ่กว่าอยู่โรงแรมอีกนะครับ 28 ตารางเมตรเนี่ย
LPN Park Beach จอมเทียน
ภาพห้องตัวอย่างชุดนี้ถ่ายจากสำนักงานขายในกรุงเทพฯนะครับ ก็จะเห็นว่าเปิดเข้าไปรับวิวทะเลเลย (สมมุติว่าระเบียงมองเห็นทะเลนะ) ถ้าได้ห้องทิศเหนือก็จะมองเฉียงๆ เห็นพัทยาบ้างทะเลบ้างปะปนกันไป
LPN Park Beach จอมเทียน
พื้นเป็นแกรนิตโต้ LPN ไม่ได้แถมอะไรให้เลยนะครับพวก Furniture ทั้งหลาย ที่ให้ดูๆก็เป็นอุปกรณ์ตกแต่งทั้งนั้น
LPN Park Beach จอมเทียน
ดู Space การวางโซฟานั่นที่สามารถนั่งได้ 3 คน
LPN Park Beach จอมเทียน
ในห้องน้ำมีตู้อาบน้ำเรียบร้อย ไม่ได้ออกแบบมาอย่างหรูหราแต่ก็ใช้งานได้โอเค มาตรฐาน
LPN Park Beach จอมเทียน
ระเบียงที่จงใจออกแบบมาให้กว้างกว่าปกติ น่าจะกว้างกว่ายูนิตคอนโดในกรุงเทพฯสัก 2 เท่า เพื่อให้เอาเก้าอี้ไปตั้งได้
LPN Park Beach จอมเทียน
เจาะลึกรวบยอด
หลังจากที่วิเคราะห์ไปมากมายแล้ว ก็มาสรุปกันอีกครั้งหนึ่ง ว่ากันด้วยเรื่องทำเลก่อน
“ชายหาดมีจำกัด” คอนโดติดหาดเป็นทรัพย์สินที่หมดแล้วหมดเลย และอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทรัพย์สินที่มี “มูลค่า” แปรผันตรงกับปัจจัย “ความหายาก” อย่างแท้จริง
หากลองดูในทำเลหลักๆของพัทยา เช่นพวกพัทยาเหนือ-กลาง-ใต้ ที่เป็นเมืองหลักของที่นี่ หากไม่ไปทุบโรงแรมมาสร้างเป็นคอนโดมิเนียม ก็คงคิดว่าจะไม่มีโอกาสได้เห็นคอนโดในราคาล้านกว่าบาทเลย เนื่องจากที่ดินแถวนั้นกับหาดจอมเทียนราคาต่างกันมาก ยิ่งหลังจากที่มี Central Festival ไปเปิดก็ทำให้ราคาที่ดินช่วงริมหาดอยู่ใกล้ๆกับ Central ติดจรวด แทบจะพุ่งไปอวกาศเลย เพราะอะไร? ก็เพราะ “ทำเลที่ดินที่ติดหาดและติด Central” มันมีอยู่แค่นั้น มันจะไม่มีเพิ่มขึ้นอีก เป็นไปไม่ได้เลย นอกจาก Central ไปเปิดสาขาใหม่ ซึ่ง … ก็ไม่ใช่ Central เดิมอยู่ดี
ดังนั้นก็คือคอนโดติดหาด อยากซื้อ … ซื้อได้ ถ้าคิดว่าสามารถจ่ายได้ ในราคานี้ ซึ่งเป็นราคาที่หาได้ยาก สำหรับ “คอนโดใหม่ แบรนด์ใหญ่” ไม่อย่างนั้นแล้วเราคงจะไม่ได้เห็นคอนโดติดชายหาดพัทยาราคาตารางเมตรละ 40,000 กว่า … นอกเสียจากไปซื้อคอนโดมือ 2 หรือคอนโดแบรนด์เล็กๆหน่อย ที่ทำเลด้อยลงไปกว่านี้
ส่วนต่อมาเป็นเรื่องของแบบห้อง จากการที่ได้ดูก็จะพบว่าเน้นระเบียง มีการออกแบบให้ระเบียงใหญ่กว่าปกติ ซึ่งถูกต้องแล้วสำหรับคอนโดริมทะเล แต่ประเด็นก็คือ ทะเลพัทยาหันหน้าเข้าหาทิศตะวันตก อย่างที่ผมบอกคือ มีระเบียงใหญ่ไป กลางวันใช้ไม่ได้ ต้องใช้เวลาเย็นหรือกลางคืนเท่านั้น ถ้าใครคิดว่าจะไปนั่งระเบียงทั้งวันชมทะเล “ขอให้คิดใหม่” มันเป็นไปไม่ได้ครับ ที่นี่หาดจอมเทียนไม่ใช่หัวหิน และไม่ใช่ริมหาดอันแสนน้อยนิดของพัทยาที่หันหน้าขึ้นเหนือ (ซึ่งตรงนั้นเป็นทำเลทองของทองไม่เหลือมาทำคอนโดอยู่แล้ว)
ดูที่ชื่อเสียง LPN ย่อมไม่มีปัญหาอะไร ผ่านไปอย่างรวดเร็ว มาดูกันที่วัสดุบ้าง ของที่ใช้ก็เป็นของเกรดปานกลางมาตรฐาน ไม่ได้ใช้ของดีเวอร์ หรือของเกรดต่ำเพื่อจะกดราคาอย่างสุดฤทธิ์สุดเดช (แต่พื้นห้องน่าจะใช้เป็นไม้พิเศษไวนิลแบบทนไอทะเล) ซึ่งมันก็จะทำให้ราคาแพงขึ้น อันนี้ก็ความชอบส่วนบุคคล เอามาคิดไม่ได้
สุดท้ายจบที่สาธารณูปโภค มีไม่มากหากเทียบกับจำนวนห้องทั้งหมด 1800 กว่าห้อง ยังไม่นับรวมตึก D และ E ที่อาจมีถึง 1200 ห้อง ก็จะทำให้สาธารณูปโภคไม่เพียงพอได้ โดยเฉพาะที่จอดรถในช่วงเทศกาล Long Weekend
Judgement
- ทำเล – ติดถนนเลียบชายหาดจอมเทียน ด้านหลังติดถนนจอมเทียน 2 อยู่ในทำเลที่ดี
- ชื่อเสียง – LPN, Lumpini Park Beach จอมเทียน ไม่ค่อยได้ทำตลาดต่างจังหวัดอย่างนี้เท่าไร แต่ในกรุงเทพฯหายห่วง มีแทบจะทุกเขตชั้นใน
- ราคา – 46,000 – 80,000 ไล่ตั้งแต่ห้องเล็กๆวิวสระน้ำ ไปจนถึงหน้าห้องติดทะเล
- วัสดุ – คุณภาพอยู่แถวๆตารางเมตรละ 50,000 – 60,000 ถ้าจ่ายมากกว่านั้นก็ถือว่าซื้อวิว
- แบบ – เหมาะกับการพักตากอากาศ ไม่่เหมาะกับการอยู่ยาวๆ ใช้ชีวิตประจำวัน
- สาธารณูปโภค – มีครบทุกอย่าง แต่อาจจะน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตทั้งหมด
